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另类深圳发家史:多建1平米,多奖1块钱

深圳新浪房产 发布时间:2019.04.19 14:18:39
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1999年的春天,宝安某村的李村长(化名)收到通知,村里多建一平方米的房(住宅或厂房),奖励1块钱,他在那年秋天拿到了104万的奖金。


李村长退位以后,他用这104万发了家,而在他看来,深圳也是利用“转地”的钱和征收的地发了家。


20年后的今天,中国最高层对于深圳的城市建设规划和建设,提出要求:不急功近利,不大拆大建。


未来的深圳,将会采用微改造这种‘绣花’功夫的精神,去认识城中村作为纪录城市发展脉络、代表深圳特有文化与活力重要载体的地位和作用。这也正是近期出台深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)关键背景。


在中国,受惠于时代的眷顾,深圳这座城肯定是改革开放大时代最大的红利享有者之一。其实早在李村长收到奖励通知的前十年,城中村综合整治这份文件就已经有了诞生的基因。


图片来源:深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)文件


01深圳城中村的诞生

 

1999年的秋天,李村长收到通知,村里多建一平方米的房(住宅或厂房),奖励1块钱,他在那年秋天拿到了104万的奖金。

 

李村长说,当时各个区镇都有经济发展指标,自下而上,发展经济是硬道理,而想办法提高财政。最快的方式就是盖工厂,出租工厂,人来了,有钱了,一切经济都不是问题。

 

“后面的村,就有样学样,你拿钱我出地,盖好房一人一半,谁给我钱我就给谁盖,后来村长和外地人(本村以外)都拿钱去买地,先从老村里面建,再搞空地,是块地也搞盖工厂,盖握手楼,成为一个独特的风影线。”再后来的事,大家都知道了。

 

据官方研究机构公布,深圳住房总量约5.2亿平方米(1035万套间),深圳实际的商品住房约180万套,约占17%。其中47.8%存量住房为未确定产权的原农村私房(俗称为“小产权房”)。而这八成的小产权房是无法在市场内合法流通。

 

这组数据,代表着一种过去:

产权清晰的商品住房(套数占比17%)

保障性住房及政策性住房(套数占比4.1%)

单位自建房(套数占比5.2%)

公寓房(套数占比8.7%)

产权不清晰的村民自建房(套数占比47.8%)

工业区配套宿舍(套数占比17.2%)


可以发现,村民的自建房套数在全市住房总量上的占比与城中村占全市建筑总量基本一致。城中村是深圳人生活的主要根据地。

 

02深圳致富第一桶金

 

事实上,城中村还是深圳飞黄腾达的压舱石,是深圳经济发展的原始助力。

 

关于深圳城中村的兴起与繁荣。李村长有自己的看法,别说他那104万的奖金了,村里面只要有参与兴建农民房的,都收获了好几代的繁荣昌盛。那时候一方面是因为城市建设发展的需要,是招商引资的需要,他们有了“正当”的理由去建房。

 

后来, 经过1992年特区内统征、2004年特区外土地收归国有,深圳在理论上已经成为了国内首个没有农村建制的城市。按理来说,深圳土地已经全部国有。其实上很多土地还是分不清。

 

但当年那两次转地,据内部人士称,转回来了1000多平方公里。若没记错的话,李村长回忆称,当时征地回收,政府给出的价格是2.4万/亩,若是算上地上产值的话,一般算3.1万/亩。

 

“当初听内部人士测算过,当时转回来1000多平方公里,政府花了300亿,征地补偿标准只有全国的20分之一”讲到这时,李村长笑了,他退位以后,用这104万发了家,而深圳在他看来,也是用这笔钱和地,发了家。 

 

本质而言,深圳靠土地发财致富,这不假,但这应归功于深圳认清到只有土地上长出产值,才是持久远的财富。而不是靠反复的炒卖地价。

 

03深圳开发土地预警

 

于是在这统一的认知基础上,深圳努力地在这片弹丸之地发展产业,创造GDP。

深圳的产业发展过程大体可分为三个阶段:

 

90年代,通过“三来一补”阶段完成了基本产业要素(劳动力、土地、资金);

 

2000年,进入OEM代工制造阶段,包括华为、比亚迪等一批优秀制造企业在模仿和学习基础上,实现了电子信息制造领域“工艺性管理创新”的跨越;

 

2010年,进入产品创新、组织创新乃至产业链创新的全新阶段。

 

而在不断的产业升级与发展中,城中村作为曾经的助推石,如今则成为了发展的绊脚石。

 

就在去年,王石在一场论坛上谈及,深圳城市面积是北京的八分之一,广州、上海的三分之一,经过四十年的开发,深圳剩余开发的土地面积已不足20km²,土地资源非常紧缺,每年新增用地面积不足2km²。全深圳总面积只有1997km²,也就是深圳能开发的土地仅有1%。

 

但在深圳1044个城中村里却居住着64%的城市人口,为解决城市用地问题,万科自去年开启了改造城中村的“万村计划”,目前已探索出“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的运作模式。

 

这些数据与万科的实践,也让深圳开发商看到了存量市场的未来机遇。因此在近期新政策发布的解答宣传会上,现场来了700余名房地产开发企业代表,他们都希望在存量房市场分一杯羹。

 

04城中村是深圳的保障房

 

2017年,深圳政府花了3个月时间,就完成了城中村普查工作,确定了全市城中村的用地范围 ,形成城中村现状普查“一张图”。直到2019年3月21日,经市政府同意,正式印发实施。

 

得出几大结论:

 

1、 深圳市共有行政村336个,自然村1044个,其中,原特区外行政村246个,自然村934个。

 

2、 城中村用地的现状建设用地占全市建设用地比重31%。城中村用地以居住和工业为主,其中居住约112km²,工业约158km²。

 

3、 城中村占全市建筑总量的43%,其中,居住建筑(含私宅、居住、商住)占比约64%,工业建筑约31%;

 

4、 根据市网格办实有人口数据,全市实有人口中居住在城中村的总人口约占全市实有人口的64%。

 

总结而言,城中村建设用地规模占全市的31%建筑面积占全市的43%居住的实人口占全市的64%

数据来源:《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》、《深圳市城中村(旧村)综合整治规划(2019-2025)》宣讲会现场

 

城中村的对于深圳而言,它提供了低成本居住空间,城中村内居住建筑占全市居住建筑总面积的50%;相同地区城中村私宅租金不到普通住宅租金的1/2。

 

村属工业区占全市现状工业用地的48%,城中村内产业用房规模占全市的55%。城中村厂房租金水平较低,平均月租金不足20元/㎡,仅为同区位国有工业园区的1/2,保障了生产制造空间。

 

当然,世世代代的生活轨迹决定了它所包含的历史文化脉络。深圳城中村内分布的紫线保护区、历史风貌区以及历史建筑三类历史文化空间总面积占全市比例85%;此外,全市特色空间及非物质文化遗产也主要集中在城中村内

 

这三大核心因素都讲明,城中村,是深圳实际上的保障房。无论是从民生还是经济角度都决定了深圳城中村将告别大拆大建的时代。


数据来源:《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》、《深圳市城中村(旧村)综合整治规划(2019-2025)》宣讲会现场


05新政细则难点详解


所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020 年前正式实施的城中村,应按照《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市“城中村”综合治理行动计划


(2018—2020 年)的通知》,纳入城中村综合治理三年行动实施范围

 

按照本规划的分区划定成果,全市尚有约44平方公里的城中村居住用地在综合整治分区之外,这为全市“十三五”和“十四五”期间的拆除重建类城市更新工作预留了弹性和空间。

 

强化城中村更新统筹。积极推进城中村综合整治类更新,重点关注城中村安全隐患消除、居住环境和配套服务改善以及历史文化特色保留。

 

统筹多种存量开发实施手段。梳理城市更新、土地整备、棚户区改造之间的衔接关系,建立协调互促的城中村存量用地开发管理机制。以综合整治分区为抓手,通过协调多种存量用地开发手段的实施时序,控制城中村改造节奏,促进城中村可持续发展。

 

当一切都整治完善之后,租金问题成为社会关注的重点。

 

强化城中村租赁市场管理,政府相关部门应加强城中村租赁管理,要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的,应优先满足原租户的租赁需求,有效保障城中村低成本居住空间的供应。

 

引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。政府相关部门应明确城中村规模化改造的要求和流程,通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段,引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

 

1、其中有几点刚性管理要求:

 

除法定规划确定的公共利益、清退用地及法律法规要求予以拆除的用地外,综合整治分区内的用地不得进行大拆大建。

 

鼓励综合整治分区内的用地开展以综合整治为主的城市更新模式。

 

所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村均纳入城中村综合治理三年行动实施范围。

 

2、弹性管理机制:

 

1、按年度调整、每年调整规模不得超过辖区分区范围用地面积的10%


2、规划期累计调整规模不超过30%


3、调整原则:占补平衡。


4、调整项目要求具备以下条件:土地整备和棚户区改造项目,可先行开展具体工作,后按年度占补平衡。城市更新项目需先行完成占补平衡,后纳入更新计划


数据来源:《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》、《深圳市城中村(旧村)综合整治规划(2019-2025)》宣讲会现场


3、综合治理与综合整治之间区别:

 

城管部门开展的综合治理工作,其主要目的是消除安全隐患,改善城市市容市貌,要求全市所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的“城中村”均纳入综合治理范围,不区分是否位于综合整治分区。

 

本次规划是从城市战略角度出发在一定时期内保留相当规模的城中村居住用地而进行综合整治分区划定工作,其目的是为了合理、有序、规范的开展城中村城市更新工作,保证城中村的可持续发展

 

总结:并不代表做了综合治理和整治的城中村就不能旧改。因为《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》(以下简称《管理规定》)已经删除了“完成综合整治五年后不得申报拆除重建”的条款。

 

对于开展了综合治理的城中村,不位于本规划的综合整治分区范围内,符合《管理规定》要求的,可以按程序申请拆除重建类城市更新单元计划。位于《规划》的综合整治分区范围内,按照本规划管理要求,在规划期内原则上不得开展拆除重建,经区政府同意通过年度调整调出的除外。

 

4、各区规模分配:

 

规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为55 平方公里,占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%,其余各区不低于54%。

 

数据来源:《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》、《深圳市城中村(旧村)综合整治规划(2019-2025)》宣讲会现场


规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

 

06深圳还能得第一吗?


深圳走过的产业发展四十年,是另一篇值得细细回味的历史。现今,旧的产业在迁移,新的产业在成长,而土地瓶颈依然未跨越。

 

曾经推助深圳繁荣发展的土地政策,在产值的衬托下变得如此的昂贵与高不可攀。以华为为首的一批高新科技产业在慢慢流失,他们走了,人才也要跟着走,跟着他们离开的还有更重要的生活消费、上下游产业链,一切由生活和生产衍生的产值,也都会跟着离开。

 

在确立为经济特区之前,深圳一年的GDP不足2亿元,2016年,深圳的GDP超20000亿超越广州,直逼北京、和上海,和37年前那个落后的小渔村相比,经济增长了10000倍。

 

随着粤港澳大湾区规划的落定,深圳的定位似乎没有预想中的耀眼,其中无法忽视的原因是受到土地的制约,让地大的广州承担了更多的功能与产业落地。这更是让规划者意识到,土地困局一日不破,城市将身陷囹圄。

 

近日看到一篇新闻《东北1.6万1套房,没有人房子什么都不是》,这并非危言耸听,而是所有的城市发展都有可能走向的结局。

 

幸好。当人们都在关心房价趋势的时候,这座城市在进行一场静悄悄的革命。一股自下而上的力量在浮出水面,官方看到了城中村改造将会让城市保持多样性、开放性和创造力,并引发一场城市里的颜值革命,让人们有更大的空间自己创造美好生活。

 

但这场比赛才刚刚开始,就像一场铁人三项比赛:1.5公里游泳之后还有40公里自行车赛,之后还有10公里长跑,一项比赛的终点就是下一场比赛的起点,深圳还能坚持下去吗?

 


深圳 旧屋村改造

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