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坂田南均价5.9万/㎡新盘在售 大族云峰4.20新开样

咚咚牛浩思 发布时间:2019.03.29 09:53:44
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坂田近年来表现较为沉寂,片区内鲜有新的住宅入市,据统计,坂田3年内共计拿到12个批次的预售许可,其中坂田南共拿到4个批次,包括1个安居人才项目和2个商品房项目,其中之一的碧桂园荣汇以少量大户型入市(后转为长租),另一个大族云峰于18年11月份连续两次获批预售,可售住宅房源全部推出,算是坂田南3年内唯一入市的住宅项目。



坂田南以万科第五园为中心,周边发展多年,片区的商品房社区较为集中且建筑年限较新,是居住属性较为纯粹的区域。且规划交通、教育、商业、市政等多项利好正在逐渐完善、落地之中,片区的宜居属性相对较高。


近年来如万科、星河、碧桂园、大族等知名开发企业先后入驻,高品质住宅项目扎堆涌现,形成了集群效应,填补了片区的商业、教育资源缺乏等短板,为片区带来较大的关注度。

 

因片区开发项目多数来自于城市更新,相对于龙华短周期开发的拍卖土地,旧改的周期较长,入市项目稀少,新房供应存在断档的尴尬。所以,近3年来,坂田南仅大族云峰一个住宅项目入市。


 

大族云峰总建面约45万㎡,共分两期开发,共由8栋29-32层的高层住宅及1栋写字楼围合而成,是集中商业、写字楼、高档住区于一体的综合体项目。

 

其中一期已于去年11月开盘, 将于4.20日新开样板,目前在售建面约93-166㎡三至四房住宅产品,均价约5.9万/㎡。其自带的4.3万平集中商业将于今年下半年进驻,项目配建的九年制学校(坂田实验学校)已于18年9月份开学。


 

另,项目二期总建面约17万㎡,总投资约40亿元,已于2019年2月19日举行奠基开工仪式,二期配建的幼儿园同步开工。


 

【户型分析】

 

面积起点高:目前一期在售建面约93-166㎡住宅,均价5.9万/㎡。一期户型特点是三房户型均为90㎡以上,相对面积起点较高。

 

临路视野佳或噪音大:南向临路,规划为图书馆、博物馆、养老院配套,视野宽广。随着市政配套的落成投入使用,道路车辆增多,噪音影响较大。

 

北向安静视野佳:北向为规划9年制学校,与珠江旭景家园之间规划社区公园,视野感觉良好。

 

低楼层影响较大:1期西向为社区道路,集合社区车辆出入口与主入口。花园视野较佳,低楼层易受噪音影响。东向规划消防站,低矮建筑,此朝向中高层视野较佳,但易受到噪音影响。底商的油烟排放口对于临近的低层单位有一定的影响。保障房位置因设有冷却水塔和公交首末站,西侧近车辆出入口,其噪音影响也相对较高。

 

93㎡,三房一卫。该户型主西北朝向,阳光直射稍有不足。生活阳台可纳入厨房使用,有一定的自由发挥空间。


103㎡,三房两卫。该户型主西北、东北朝向,阳光直射稍有不足。生活阳台可纳入厨房使用,有一定的自由发挥空间。三房两卫配备,功能上更加完善,相对居住舒适性较高。

 

166㎡,四房两卫。南北通透,通风采光优秀,南看花园北看公园。入户花园虽不大但提供了很好的功能区。 房间尺度优秀,宽敞明亮。主卧自然通透,并可与北向小房间合并成套间改动,具有更强的独立性。多功能厅位置使用灵活。稍有美中不足, 南向两个大卧室使用落地窗设计,对卧室的空间感有一定的影响。公卫开门距离客厅较近,具有一定的视线干扰。

 

【综合】

 

从区位上来说,坂田位于深圳中轴线,通过5号线南延、10号线两条轨道和1条坂银通道的开建,让坂田终于有了自己独立连接市区的直达通道,让坂田近关的优势更加凸显,可便捷享受成熟的市级配套。加上坂田超2120万㎡的旧改体量和产业的重新布局导入,将快速推动区域全面的优化升级,坂田蓄势待发中。

 

而大族云峰所处的坂田南片区,高品质住宅扎堆聚集,且各项配套都在逐渐的完善之中,具有较为成熟的宜居属性。

 

从产品角度来说,项目批地时间是2017年3月16日,拿地时间较新,交楼时间为2020年5月1日,新房来说入伙时间无需等待时间过长。项目规划综合体,小区配套较为完善,且知名房企开发,相对性价比较高。项目户型偏向于刚需改善型居住需求,但起点较高,加上周边来自于万科第五园老牌宜居社区的竞争,销售压力较大。

 

从配套上来说,项目配建有幼儿园和九年制学校,商业方面自建有片区最大4.3万㎡的集中体验式商业,规划建设高端泳池、泛会所等配套设施,社区配套完善,小区性价比较高。

 

项目周边规划有图书馆、博物馆、医院等市政配套,且临近14平方公里银湖山郊野公园和两大水库自然景观,坂银通道开通在即,相对生活便利程度较高。


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5号线 牛浩思评楼 坂田 大族云峰花园一期

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